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J’étais curieux de voir les Bastions rénovés en sachant que ce site souffrait depuis de nombreuses années d’une image dépassée et surtout de la concurrence de Centres comme les Grands Prés et ceux de la région de Lille.L’autre challenge était de réussir l’intégration d’un retail park sur un site commun pour ne pas créer de coupure dans la visite des acheteurs potentiels. Avant d’aborder mes quelques commentaires, quelques données chiffrées:

Investissement de Wereldhave de 80 millions d’euros
Extension de 15000 m2 le Centre s’étendant désormais sur 43500m2
106 magasins
Entre 3 et 4 millions de visiteurs actuellement avec comme objectif 5 millions de visiteurs
Visite le 17 Avril entre 9H30 et 11H

J’ai aimé

1 L’aspect extérieur qui n’a pas l’ambition architecturale bien entendu de Docks Bruxsel mais qui avec les nombreuses plantations en train d’être mises en place donne une image verte au site et une nouvelle jeunesse.
2 Le logo frais et dynamique
3 Certaines entrées larges aérées avec une belle lumière du jour.
4 Les allées larges qui donnent résolument du confort et un sentiment de bien-être.
5 Des nouvelles Enseignes qui jouent le jeu avec des concepts qui profitent de la hauteur de plafond dans les nouvelles parties pour déployer leurs concepts avec une mention spéciale pour: Di, Exki, Rituals, Maniet, Asie O tik, La Vita E Bella , Zara qui apportent selon moi une réelle plus value.
6 La bonne idée du Point qui rénove le concept par le haut du point service avec des nouveautés intéressantes en terme de réservation de spectacles, de rechargement des smartphones, etc.
7 La montée en puissance de l’horeca avec enfin une Centre Commercial en Belgique qui approche enfin les standards mondiaux en terme de pourcentage/m2 dédié à la restauration.
8 Le sol de qualité non glissant et selon moi facile à nettoyer et peu cassant
9 La belle liaison vers le retail park qui sera vraiment de qualité quand les jardins et les escaliers type Agora seront terminés.
10 Le sourire du personnel dans les différents magasins et au point P
11 Les bornes d’informations faciles d’usage
12 Les casiers dédiés à l’Ecommerce
13 Le mobilier et la table d’hôtes pour se réunir sympas

Je n’ai pas aimé

1 Le totem qui apparait vite comme un mixte entre Totem commercial et une tour technique qui le rend inopérant.
2 La grande disparité entre la nouvelle partie et l’ancienne qui est accentuée par la hauteur des plafonds et le manque de nouveauté dans les concepts déployés.
3 L’entrée côté Delhaize qui malgré l’arrivée prochaine d’une Agence de Voyage souffre d’une image rabougrie. Un effort de travail sur celle-çi aurait permis de gommer l’impression de parties à 2 vitesses.
4 L’idée du Point d’information de jonction entre les 2 parties est respectable mais perd de sa visibilité et donc de son utilité. La place les jours d’affluences sera insuffisante étant donné le nombre de services proposés et l’absence de sièges pour patienter avec la proximité de la cabine d’essayage va rendre cette superbe idée difficile à gérer.
5 Certaines Enseignes qui se permettent de conserver un ancien concept voir leurs anciennes Enseignes
6 Des jeux pour les enfants qui datent encore de l’ouverture de 1979
7 Les habillages au dessus de certaines portes extérieures qui jurent par rapport à la qualité des autres transformations ( plaques ondulées noires).
8 Toujours énervant des tableaux numériques qui ne fonctionnent pas ou une borne pour retirer de l’agent qui ne fonctionne pas.
9 Le fait de masquer une trop grande partie de vitrine par certaines Enseignes qui enlève selon moi une partie de la puissance et de la transparence de l’ensemble(Zeb-Delhaize-Actions)
10 Enfin le fait d’inaugurer avec des enseignes non ouvertes n’est pas pénalisant pour le client habituel mais pour le visiteur occasionnel une image inachevée
11 Le site qui mérite un coup de fraicheur et de nouveauté.
12 Certaines chaises qui seront vite altérées à l’usage car recouvertes de tissu.
13 La zone pour retirer des colis qui devrait être globalement plus travaillé sur la plan marketing

En conclusion une belle réussite, un vrai plus dans la région qui devrait fixer une partie des visiteurs qui s’aventuraient à Mons ou à Lille. Je pense qu’un effort sur la porte côté Delhaize et l’arrivée de concepts plus novateurs permettraient de diminuer l’opposition ancienne et nouvelle partie, que le Point est réellement novateur mais qu’il devra bouger pour une place plus centrale et je vous conseille comme d’habitude de faire preuve de curiosité.

Lorsque l’on parle d’une restructuration dans une société, les réactions sont souvent négatives, on soulève bien souvent les risques sur l’emploi, sur la pérennité de l’Entreprise, sur les compétences du management, etc, etc. Il est évident que toute personne concernée par ce type d’évènement en garde des souvenirs souvent teintés de stress, de tensions dans et hors de l’Entreprise. Pourtant cette ou ces périodes sont parties intégrantes de l’histoire de celle-çi et doivent comme les périodes d’expansion être gérées avec professionnalisme voir comme des opportunités pour adapter son Entreprise aux nouvelles évolutions ou contraintes du marché mais il faut d’abord avoir la capacité de détecter les signaux et les erreurs qui portaient les accompagner.

Les signaux

Ils sont parfois infimes, banalisés, masqués involontairement ou volontairement ou incompris car inhabituels pour des équipes qui ne sont habituées qu’au succès. J’en énumère quelques uns:

1 Détérioration de la rentabilité
2 Divergence de l’offre de l’Entreprise avec la demande du marché
3 Perte de confiance des partenaires( clients, fournisseurs, franchisés, banquiers, actionnaires)
4 Tension de trésorerie récurrente
5 Management tendu ( frictions entre départements, augmentation du nombre de départs, création d’états dans l’état).

Cette liste non exhaustive de signaux doit s’accompagner d’une échelle du temps, c’est à dire une capacité à sortir de la gestion quotidienne pour se poser la vraie question: » Depuis combien de temps ces signaux clignotent objectivement? » car c’est à ce niveau que se situe la première erreur, vraisemblablement la plus mortelle:

A L’attente

L’attente est souvent saluée comme une qualité dans le management mais dans le cadre de la gestion d’une entreprise en difficulté , elle peut être une décision lourde de conséquence lorsque les signaux commencent à se multiplier voir à s’amplifier. En effet plus on attendra, plus les mesures seront conséquentes,lourdes et impliquantes pour les équipes et difficile à aborder pour la management pris entre l’objectivité de la situation et les décisions dures à prendre souvent envers les équipes( Encore plus difficile quand l’Entreprise est gérée familialement par exemple)

B Vision trop courte basée sur des prévisions tronquées

Le syndrome  » ce n’est qu’une mauvaise passe » est une fausse bonne idée. Si sur le moment elle permet de calmer ses craintes de ses collaborateurs, elle s’accompagne souvent d’une vision courte, tronquée car basée sur des prévisionnels que l’on espère et non pas sur la réalité.Cette approche est dangereuse car elle repousse la mise en place d’une analyse stratégique claire à moyen et long terme qui doivent permettre de redéployer les activités. Cette approche diffère également de prendre des actions parfois radicales mais pourtant nécessaires à la survie de l’Entreprise.

C Ne pas analyser de façon pointue le fonctionnement de l’Entreprise

Il est souvent difficile de faire une analyse d’une situation dont on est parfois soi-même à l’origine. Je sais en disant cela que je prêche pour ma paroisse mais il est souvent pertinent de faire appel à des professionnels pour avoir un oeil neuf, indépendant, sur votre situation et disposer d’un état des lieux précis et compréhensible. Je conseille néanmoins de disposer d’un comité de pilotage visant la validation et la mise en place des mesures définies permettant une action rapide et d’éviter ainsi certaines situations de rente pour des intervenants extérieurs. Enfin dernier point dans ce domaine ne pas se focaliser sur une diminution des coûts plutôt que d’adapter le fonctionnement de l’entreprise aux nouvelles exigences du marché et de conserver les compétences nécessaires au nouveau projet d’Entreprise.

D Engager une réorganisation sans prendre en compte l’évolution du marché

Se focaliser que sur la réorganisation est toujours intéressante mais limitative si elle n’est pas utilisée comme une fantastique opportunité de s’adapter, de récupérer le retard et de mettre une vision long terme en place.

E L’absence de planning et de système de contrôle

La réorganisation est le fruit d’une situation difficile et plus celle-çi est difficile plus le timing doit être tendu. Bien souvent la survie de l’Entreprise dépendra de sa capacité à mettre en oeuvre les mesures de restructuration que la nature des mesures en elles-mêmes.

F L’Absence de communication

Une réorganisation ou une restructuration doit toujours être annoncée pour plusieurs raisons:

1 Question de respect vis à vis des employés, des différents intervenants et dans la volonté évidente de fédérer tout le monde sur l’objectif qui est de relancer l’Entreprise.
2 Toujours informer les partenaires avec une communication adaptée permet de disposer de l’appui nécessaire des différents intervenants.
3 Ne jamais sous estimer l’impact émotionnel de l’annonce d’une réorganisation sur les équipes. Cela ne doit pas être une raison de ne pas communiquer mais être simplement pris en compte.
4 Il faut comme indiqué plus haut adapter son message aux différents auditoires, choisir le lieu, expliquer le diagnostic et surtout les nouveaux objectifs.
5 Si la réorganisation est large outre le respect de l’aspect légal des procédures je préconise également d’être transparent avec les acteurs sociaux car ils sont souvent également générateurs.
6 Organiser des réunions d’informations régulières tout au long du processus afin de renforcer la crédibilité du plan

G Le suivi

Le suivi de toute stratégie est un acte important de management. Il l’est encore plus en cas de réorganisation car le moindre relâchement dans le suivi et dans l’application des mesures à prendre peut avoir des effets non seulement dans l’Entreprise mais également dans l’image de sérieux donnée aux différents intervenants.

H Le syndrome du maintien à tout prix du modèle économique rassurant mais dangereux

Les modèles économiques évoluent de plus en plus rapidement et cela à un impact direct sur l’organisation et le fonctionnement des Entreprises. Sans tomber dans le mot tarte à la crème de  » entreprise agile » qui est servi dans toutes les situations, il faut profiter de ces périodes pour s’adapter et remettre en cause le fonctionnement de l’Entreprise

I Réorganiser une Entreprise n’est pas anodin et nécessite un devoir d’exemplarité

Nous sommes d’accord que la management à un devoir d’exemplarité dans tous les cas. Dans le cadre d’une réorganisation , le curseur est poussé plus loin, parce que les équipes vous regardent, attendent de vous des signaux forts. S’absenter souvent, continuer les pauses restaurant longues et coûteuses ou s’afficher dans le photos people n ‘est pas seulement déplacé mais catastrophique en terme d’image vis des différents intervenants confrontés à une situation si difficile.En cas de bataille, le général doit être au milieu de ses troupes.

J Le sentiment de culpabilité n’a jamais sauvé une Entreprise

S’interroger sur sa responsabilité dans la situation du moment est un grand moment d’introspection mais votre société à besoin de management, de leadership et tant mieux si vous prenez le temps de réfléchir sur ce qui a été loupé dans le passé, mais tant mieux surtout si vous assumez votre rôle de leader.

Voilà quelques idées mais elles ne sont pas les seules pour vous permettre d’aborder ce moment particulier qu’est une réorganisation mais je vous livre une maxime pleine de bon sens d’un entrepreneur que j’ai croisé lors d’un chantier de rénovation d’un grand bâtiment il y’a quelques années qui m’avait dit  » Monsieur c’est quand il fait beau que l’on rénove sa toiture ». Alors que les résultats des Entreprises s’améliorent, que la reprise se confirme, n’est ce pas le bon moment pour s’arrêter et penser à l’organisation de son Entreprise? Vous êtes les seuls à pouvoir vous poser la question.

Guy-Marc Beaude

Tout d’abord nous devons nous rappeler que sa création est déjà le fruit d’une mutation et d’une réponse des foncières aux demandes des villes de mettre de l’ordre dans l’anarchie des zones commerciales qui avec leurs « boites » défiguraient leurs entrées. Ensuite,le retail park est devenu le format gagnant pour les Enseignes dont Business model reposait sur la maitrise des coûts, le mix s’appuyant surtout sur des grandes et moyennes surfaces permettant une commercialisation rapide. Mais cela c’était avant!!!!

Pourtant plusieurs éléments positifs réunis favorisent le développement du retail park mais génèrent également l’obligation de muter. Quels sont ces éléments:

1 Le premier est bien entendu le succès rencontré par ce type d’actif auprès des promoteurs, des financières et des instances politiques. Les retail parks se sont multipliés surtout en Europe de l’Ouest ( 89% du parc) puisque nous en comptons 37 millions de m2 ( Rapport annuel Cushman & Wakefield) des pays comme la France , le Royaume Uni ou l’Allemagne arrivant en tête du classement et la période 2016-2017 ne devrait pas être en reste avec 2,4 millions de m2 qui ont été ou devraient être livrés dont 46% en France et même 9% en Russie. Ce développement s’appuie sur l’alignement de plusieurs planètes:

a) Une décennie d’investissement s’appuyant sur un contexte de taux d’intérêt bas et de capitaux surabondants à placer dans un actif rentable pour les financières.

b) Une décennie d’investissements dans des actifs construits et revendus ou conservés avec des taux d’occupation souvent de 100% , avec une architecture jusqu’à présent peu onéreuse faisant l’économie des postes importants de chauffage, d’électricité et de climatisation puisque à ciel ouvert.

c) La multiplication des retail parks et l’intégration des Enseignes de smart retail conciliant bonnes affaires et achat plaisir venant s’ajouter aux autres et souvent à un « alimentaire » qui associées au parking gratuit répondent aux désirs de proximité et de facilité exprimés par les visiteurs.

Pourtant cette euphorie génère en elle-même les risques futurs. Quels sont ils?

1 Au niveau du contexte financier même si les analystes ne tablent pas sur une montée brutale et rapide des taux d’intérêts, nous nous rapprochons doucement mais surement de la fin de la « récréation ». Cette évolution va croiser de plus pour un certain nombre de projets une montée en gamme voir en taille coûteuse tant en terme d’architecture qu’en terme de mix d’activités, ces 2 facteurs influençant le taux de rentabilité, rendant nerveux les actionnaires et stressant les équipes en charge de la gestion.

2 Le modèle de mix Enseignes basé sur les modules moyens ou grands commence à été secoué par les faillites de grandes Enseignes notamment Textiles grandes pourvoyeuses de locataires et par la rationalisation des réseaux de points de vente tant en terme de nombre de points de vente que de surfaces alloués pour les concepts.

3 Avec un maillage de plus en plus important la compétition entre retail park va augmenter que ce soit en terme d’attractivité, d’animations du site, de services. Cette cannibalisation entres centres à terme va obliger le gestionnaire à une approche toujours plus pointue se rapprochant de plus en plus de celle des Centres Commerciaux ce qui aura également un coût.

Quelles sont les évolutions et mutations potentielles dans ce contexte

1 Au niveau financier clairement les petits formats adaptés pour des villes de moins de 50000 habitants jouant sur la proximité, sur le mix « utile »(Enseignes-Commerces traditionnels) voir retail parks spécialisés ( textile-commerce de bouche-équipements de la maison) comme en Grande Bretagne et s’attribuant que ce soit en terme de naming ou de marketing un ancrage local avec l’optimalisation de la zone primaire permettant de diminuer le coût et les risques de nouveaux projets et d’assurer une rentabilité conforme aux attentes.

2 Au niveau du mix Enseignes, un phénomène est en train d’apparaître que nous pouvons déplorer pour l’avenir du Centre ville traditionnel mais que nous devons prendre en compte pour l’avenir du retail park , je veux parler de la migration de certains types d’Enseignes. En effet certaines que nous étions plutôt habitués à voir dans le Centre ou dans les Malls commencent à réfléchir périphérie pour des raisons de mobilité, de proximité et de coûts locatifs et pourraient venir compenser certaines enseignes historiques qui disparaissent.

3 Au niveau du mix, le tout moyenne et grande unité est dépassé. Le retail park doit comme je l’ai indiqué également renforcer son ancrage local par des commerces traditionnels gages de vie permanente, par la création de cellules évolutives ou plus petites qui si elles amènent plus de travail au niveau locatif assurent une diversité. Le magasin éphémère doit aussi avoir une place permettant de favoriser et de tester parfois la déplacement de commerces traditionnels à moindre coût

4 Dans un numéro du début d’année de LSA de grande qualité sur le retail park en général, un point était fait notamment sur l’évolution architecturale des retail parks et sur leur destination. Appel à des architectes renommés, prise en compte de l’aspect écologique, projets mixtes alliant commerces-bureaux-logements( Avenue 83 à Toulon), loisirs( vagues artificielles-cinémas), taille du projet global approchant les 100000 m2, la sortie vers le haut est désormais engagée.

5 Penser que le retail park va éviter l’impact de l’e-commerce et du numérique est illusoire. Je suis encore étonné lors de la visite de retail parks de l’absence de WIFI sur un site ou de l’absence d’accords avec des acteurs de l’e commerce pour des emplacements pour la livraison de colis permettant interaction entre les 2 canaux de distribution. Eric Van Cutsem et les équipes de Business Decision et moi même à travers plusieurs opérations arrivons à démontrer que les possibilités d’actions sont infinies en terme de digitalisation du retail park.

6 Au niveau des commerçants il est urgent et fondamental d’une prise de conscience. La proximité et les attentes des clients mais aussi la prise en compte de la part de plus en plus importante de l’e commerce vont dans le sens d’un retour aux bases du commerce dans les magasins que ce soit en terme l’accueil, de connaissance des clients et de mémorisation de leurs attentes, de l’ancrage local du personnel. Une foncière ne peut et ne doit pas tout faire et le croire est dangereux.

7 Au niveau des foncières , la gestion du retail park doit être au même niveau en terme de moyens et de professionnalisme que pour les Centres Commerciaux. Le temps béni de l’apport limité sur un suivi technique et la négociation des contrats de prestataires extérieurs est je pense finie.Pour certaines foncières cette évolution est prise en compte pour d’autres moins. Le gestionnaire terrain de retail park doit être un visionnaire, inscrivant son retail park dans un maillage plus global au niveau local et être au centre d’actions avec tous les acteurs locaux associés qu’ils soient commerciaux, économiques, polices, médias. La relation bailleurs-locataires devra évoluer et passer d’une relation purement contractuelle à une communauté d’intérêts clairs.

8 Enfin dernier point et pas le moindre le retail park de demain sera social ou ne sera pas. IL doit redevenir ce qu’était les places de marché, un lieu de rencontre , de rendez-vous, d’échanges , de socialisation. Pour ceux qui les parcourent, faîtes l’exercice de compter le nombre de bancs, d’établissements pour se donner un rendez-vous et échanger.Le retail park peut et doit aller vers également vers un endroit de soiabilisation.

En conclusion la position de certains opérateurs est de continuer à jouer sur l’utile, la proximité sans faire de surenchère architecturale ou de services qu’il faut payer. Il serait présomptueux de dire qu’ils se trompent car en terme de commerce il n’existe pas une seule vérité. Alors comme d’habitude faîtes vous votre propre opinion en allant visiter ces sites plus intéressants et plus complexes que l’on pense généralement.

Sources: Guy-Marc Beaude Wise Management- Rapport annuel Retail parks Cushman & Wakefield- LSA

Alors que se multiplient les plans drastiques dans de nombreuses Enseignes et réseaux de points de vente, je suis atterré par les déclarations qui les accompagnent même si souvent elles proviennent de membres de Comité de Direction débarqués ou d’actionnaires insatisfaits de leur retour sur investissement. Si les mutations dans de nombreux secteurs sont de plus en plus rapides nécessitant la même adaptabilité des organisations mais également des hommes et des femmes qui les composent, il est important de revenir à certains principes de base qu’il est bon de rappeler dans la relation management-actionnaire:

1 Avoir une communication constante

Il faut échanger sur le devenir de l’Entreprise le plus souvent possible. De nombreux CEO se réfugient derrière une peudo-indépendance vis à vis de l’actionnaire mettant en cause de leurs supposées compétences pour justifier une communication à minima, les actionnaires faisant de même, donnant rendez-vous au management dans des Conseils d’administration de plus en plus attendus et souvent tendus. Erreur!! Quand la fréquence dans la communication est élevée , les 2 parties en bénéficient. Un chef d’Enterprise ou un CEO qui fait preuve d’ouverture et de transparence rassurent ses actionnaires. Tous les canaux sont conseillés bien sur , que ce soit l’invitation à un comité de direction, les assemblées générales, les appels téléphoniques, les déjeuners informels, tous ces moments visant à enrichir, compléter, augmenter la relation nécessaire entre ces acteurs majeurs de la vie de l’entreprise. J’ai même une bonne ou une mauvaise nouvelle pour vous, si vous avez la chance comme je le fais régulièrement de travailler avec des actionnaires dans les Emirats, en Chine, aux Usa vous aurez la chance de vous rendre compte de l’importance de l’échange et de la confiance dans la relation management-actionnaire.

2 Faire preuve d’engagement

La relation sera d’autant plus forte que les 2 parties démontrent leur appartenance à une communauté ou disposent d’une connaissance du secteur concerné. L’exemple actuel de nombreux actionnaires qui se sont brulés les doigts dans des investissements importants dans des secteurs comme le retail par méconnaissance ( en dehors de l’analyse financière liée aux ratios extraits de la due diligence) est frappant au même titre que la valse de CEO devant  » sortir » du résultat dans des délais de plus en plus courts et qui prononcent tous les phrases habituelles comme  » Nous allons repenser l’entreprise, la rendre agile, etc ». La connaissance d’un secteur, des ces codes, des ces acteurs permet de limiter les tensions par méconnaissance et permet aux 2 partenaires de se sentir engagés dans la durée et surtout l’un envers l’autre. Partager des connaissances ou des valeurs communes comme le disent, Champenois, Devigne et Puyou dans leur article des Echos sur les « façons de réduire les tensions entre entrepreneurs et investisseurs », permet de rendre le comportement de chacun plus comprehensible, plus prévisible.

3 Renforcer le focus opérationnel

Face à des difficultés voir des évènements menaçants, les dirigeants et les investisseurs doivent agir de concert. » Le management doit être concentré sur la mise en place de solutions opérationnelles pragmatiques et ciblées, l’actionnaire ou l’investisseur se rendant disponible, soutenant le management et lui donnant des conseils avec le recul nécessaire ». Cette collaboration débouche sur une assurance voir une réassurance permettant de réduire les tensions de façon significative.

4 Prendre les décisions difficiles

Les 2 parties doivent être prêts à prendre les décisions qui servent le bien de l’Entreprise et qui parfois ne vont pas pourtant dans le sens de leurs intérêts ou désirs individuels immédiats. Quand un partenaire agit pour le bien commun en faisant des concessions, il démontre sa loyauté envers l’autre et un tel comportement renforce également sa confiance et l’appréciation mutuelle.

En conclusion ces éléments semblent basiques et cette relation management-investisseur est souvent complexe et propre à l’entreprise, à son historique, à son secteur mais le fait de se poser la question sur ces 4 points est utile. Si votre relation couvre ces 4 points positivement, félicitation. Dans la cas contraire il n’est jamais trop tard pour changer, évoluer.

Sources: Article de C.Champenois-M.Devigne- F.R Puyou Les Echos- Guy-Marc Beaude Wise Managementhttps://scamquestra.com/17-dokazatelsta-i-probely-afery-15.html